换购婚房遭违约，别人违约我也违约？

80后W在深圳知名企业工作，2015年3月将自有小户型出售换购婚房准备结婚。

“330新政”颁布后，改善型需求瞬间释放，深圳二手房成交量暴增，一天一个价。卖家Z活了几十年也是第一次见到此般涨势，开始坐不住了，想出了“合同未约定首期款金额”的理由，发函解除合同，准备强行终止合同。

彼时，W出售小户型已与买家签约，又遭遇卖家违约，W父母对我讲，“我们前几年出首付给W买了套小房子，他马上要结婚了，我们打算换套大的结婚用，没想到遇到违约。我们是讲诚信的人，即便卖家Z违约，我们也不会对买家违约。签了合同就要履行，这是做人的原则。”

W已支付25万元定金，W父母想如果卖家愿意返还定金再赔30万就算了（当时房价已涨100万），W却想通过诉讼教训教训不诚信卖家。与我面谈后，W向卖家提出索赔要求，卖家拒绝。隔了几天，W一个人来找我，“我爸妈不愿意惹上官司，我决定瞒着他们，一定要打。”

这是“330新政”后我们受理的第一单继续履行之诉，成交价300万元。

见到当事人这般决心，我们深感责任重大。接受委托后，当日即签发《律师函》回复卖家——合同有效，卖家无权解除，必须继续履行！卖家未理会。

诉讼遭遇连环计

见卖家无回头之意，我们立即起诉查封了房产。

几个月后，助理收到法院寄来的一堆材料，其中有一份《申请书》，H以租客身份申请加入诉讼主张优先购买权。助理很紧张地问我，如果租客主张优先购买权，我们的继续履行诉求是不是就要被驳回了。那时我们处理的案件堆积如山，天天加班到很晚，听到这种问题自然烦躁，经过0.1秒的思考我对助理说，这租客肯定是假的，这些证据也是假的，去找找它是假的的依据。助理疑惑地走出办公室，我开始认真思考这个问题——“如果租客主张优先购买权，我们的继续履行诉求是不是就要被驳回了？”

我想，“330新政”前起诉继续履行合同案件本就少，在继续履行之诉中遇到主张优先购买权的就更少，法官很可能没处理过这种案情。如果我们在诉讼中去论证优先购买权能否如此行使将会给法官出一个大难题，同时对于我们也是巨大的不确定性，不能这么做。一定要论证这人根本不是承租人。

等待开庭的时间是漫长的。“330新政”引发了违约潮，法院受案量激增，民三庭的法官们天天加班，即便这样，排期开庭也要等好几个月。终于快到开庭的日子了，突然接到法官助理电话，主审法官因劳累过度引发腰椎间盘突出，住院2个月，开庭时间待定。对于已支付了购房定金、律师费、诉讼费的当事人来讲，这个消息真是晴天霹雳。什么时候开庭？官司会不会输？对方会不会找关系影响判决？如果赢了要向谁借钱一次性支付楼款？这些问题天天困扰着W，时常失眠。

对于法官生病，我们感同身受，法官的工作量都是巨量的，非常非常辛苦。同时我也在想，法官生病还不能“甩掉”工作，工作还等着他，如何安心养病？法官生病后为何没有相应机制分派到其他法官，以保证案件在审限内审结？

又几个月后，开庭了。看到法官的步伐和坐姿，明显感觉到腰部很吃力。同时，我发现陪审员好像在电视里见过，找到陪审员名字后一搜，确实，香港某大学教授。

卖家联合租客提出不继续履行合同的三大抗辩理由：1、合同重要条款（首期款）未约定；2、配偶不同意出售共有物业；3、承租人享有优先购买权。

驳掉后2点是我方胜诉的关键。我方提供证据显示Z的配偶用微信、短信与W联系过看房、签约事宜；中介方提供的证据显示，业主方放盘时留的电话是其配偶的。配偶不同意出售共有物业这一点很难成立。“租客”为证明其享有优先购买权提供了《租赁合同》、租赁保证金收据、租金收据、《二手房买卖合同》（租客与Z签署）、定金收据，我方主张这些证据均为业主与租客串通伪造形成，租赁保证金、租金、购房定金均无转账凭证，此人并非W与Z“带租约买卖”《二手房买卖合同》中提及的承租人。如果仅凭他们双方事后签署的几份文件就认定第三人为承租人，那么Z随便在路边找个人就能配合他签署文件阻碍继续履行诉求。Z与“租客”解释，他们之间都是现金交易，每次房租也是Z上门收取。我方立即驳斥，根据深圳的交易习惯，只有农民房会每月上门收房租，Z与“租客”系虚假陈述。这时，港籍陪审员都忍不住低声对审判长讲，“他们在说谎”。

庭审，就像一场战役。开完庭，W仍担心法院会否采信虚假租客的观点，我对他讲，“放心，我听到港籍陪审员对审判长讲对方在说谎，其他陪审员可能是橡皮图章，但这位陪审员是香港教授，你放心，他会为他签字的文件负责，不会乱来。”果然，一审我方全胜，判令继续履行合同，卖方须向我方支付日万分之五迟延履行金（每日1500元）。

二审，谁在说谎？

卖家、“租客”均上诉。

二审一开始，我就要求法院追究卖家、“租客”伪造证据进行虚假诉讼的刑事责任，吓得“租客”代理律师整个庭审一句话不敢讲，卖家本人未到庭，卖家律师必须发言。

庭审时，“租客”提出自己确实是承租人，法官让他描述一下户型，他巴拉巴拉讲了一通。这时W轻声对我讲，“租客”把户型说错了，问我能不能向法官提出来。“租客”如果把户型说错更加说明他不是实际承租人，在我方发言环节我向法官提出对方刚才讲的户型是错误的，他根本不是实际承租人，正确的户型由当事人来陈述一遍。法官很重视这个问题，让书记员记下W的陈述。

庭审结束后第二天W告诉我，“李律师，我昨天在法庭上陈述的户型可能记错了……”我急忙问道，“那你还有没有能证明你去看过房的证据？”“有，我去看房时拍了一些照片。”“赶紧把照片打出来，再拟份情况说明给法官送过去。”

正当我们在准备照片、情况说明的时候，突然收到二审法院寄来一组照片和要求追究W虚假诉讼责任的申请书。由于W在庭上说错了户型，“租客”抓住这点庭后向法院提供照片证明W所说的户型是错的，他没有看过房。“租客”提交照片的时候并不知道W也有照片，对照后我们发现，两组照片有重合部位。我们便顺势做了一份对比图向法官解释因为时间久可能记错，但双方提供的照片正好证明W当时去看过房，并向法官出示手机的拍照时间。

虽然看没看过房对于本案没有实质性影响，但事关法官对当事人的诚信观感，这事算有惊无险过了。

二审维持，进入执行

不出意外，二审判决我方胜诉，接下来就到执行了。

一审、二审下来，日万分之五的迟延履行金已累计至86万多，卖家没有在判决规定的期限支付，约了W和我谈降低迟延履行金的事。W刚开始准备减免几万以示友好，估计是卖家说迟延履行金就算了，现在房子归你也升值这些刺痛W了，过往卖家的种种做法又浮现在眼前，W直接离开了谈判桌。

第二季

接下来，事情的发展有些离奇，卖家转了83万给W，W认为未足额支付，便申请法院强制执行剩余迟延履行金、申请将剩余楼款支付至法院账户、申请法院强制过户、申请法院强制收楼。

卖家也没闲着，他先向法院申请强制执行剩余楼款，后又向法院起诉W迟延支付剩余楼款构成违约要求解除合同及20%违约金，又撤回强制执行剩余楼款的申请。  

W接到执行法官通知后将285万元剩余楼款支付至法院账户，执行法官通知卖家去领款，卖家不领。执行法官说，你再不来领，我就要强制执行了……

现在，卖家对强制过户提出执行异议，卖家起诉W违约的案件已排期。

“330新政”改变了深圳，改变了我们，但并未改变卖家Z，他仍然在走老路。第一季，他的诉讼方案是理论方案，第二季仍是；第一季，他没有意识到自己的错误给他人给自己造成了巨大困扰，第二季仍是。祝他好运，但第二季我们会再次碾压他！