晟典实务|从市场角度看深圳写字楼租赁纠纷的解决策略
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2025.08.19
全文共2907字，阅读时间约7分钟。
写字楼租赁纠纷的产生，并非孤立的合同问题，而是深受宏观经济与市场环境的深层影响。经济环境的变化、营商环境的挑战以及创收的不确定性都会诱发纠纷。很多租赁争议并非简单的合同违约，而是宏观经济压力下企业生存需求与业主方资产保值增值需求之间的矛盾体现。解决这些争议，除了法律层面的判断，还需要考虑市场环境、行业特点和双方的商业合理性。
一言以蔽之，理解市场才能真正理解纠纷，解决纠纷。
写字楼租赁纠纷的产生，并非孤立的合同问题，而是深受宏观经济与市场环境的深层影响。经济环境的变化、营商环境的挑战以及创收的不确定性都会诱发纠纷。很多租赁争议并非简单的合同违约，而是宏观经济压力下企业生存需求与业主方资产保值增值需求之间的矛盾体现。解决这些争议，除了法律层面的判断，还需要考虑市场环境、行业特点和双方的商业合理性。
一言以蔽之，理解市场才能真正理解纠纷，解决纠纷。
一、深圳写字楼租赁市场现状
深圳写字楼租赁市场正经历一个调整期，其核心特征表现为供应持续增加、空置率高企、租金持续下行，同时伴随着需求结构的变化和业主方策略的调整。
1. 市场供需格局与空置率变化
深圳甲级写字楼市场总存量持续扩大。第一太平戴维斯的数据显示，2025年上半年，深圳甲级写字楼平均租金140.2元/平方米/月，环比下降4.5%，同比下降12.2%；空置率30.6%。戴德梁行的数据显示，2025年上半年，深圳甲级写字楼平均租金为160.1元/平方米/月 ，同比下降9.4%；空置率27.8%。租金已基本回落至14年前，即2011年的租金水平。与2018年末的历史峰值相比，当前租金已回落42.1% 。这种长期且大幅度的租金下行，反映出市场供需关系的深层结构性变化。
当前市场供需的严重失衡，是导致写字楼租赁纠纷频发的核心因素。在供应过剩的市场环境下，租户拥有更强的议价能力，往往会寻求更优惠的租赁条件，甚至考虑提前解约或要求租金减免。面对高空置率和现金流压力，业主方在租赁策略上变得更加积极和灵活，主动提供租金优惠和更灵活的租赁条款以促进去化 。这种市场动态使得租赁关系的稳定性面临挑战，一旦业主方在合同履行中试图收紧优惠或租户未能满足其新的商业预期，便容易引发租金调整、提前解约、押金（租赁保证金）退还等方面的纠纷。
2. 供需市场博弈的变化
面对严峻的市场环境，多数业主方和开发商继续调整租赁策略，提供更多财务及非财务优惠以吸引和挽留租户 。这包括灵活调整租金价格、提供更具吸引力的免租期优惠、调整佣金结构、赠送装修升级以及加强营销推广等 。
从需求端来看，经济环境的变化直接影响企业需求，营商环境的挑战与创收的不确定性，正倒逼企业更加注重效益、追求高质量发展，其经营逻辑向“降本增效”转变 。这种压力直接推动企业在选址、续租或搬迁决策中，将成本控制作为首要考量 。
由于深圳写字楼租赁市场事实上已形成“租方市场”，本文主要探讨作为“弱势甲方”的业主方，在当下市场环境下如何预防纠纷、解决纠纷。
二、深圳写字楼租赁常见纠纷场景
1.【场景一】租赁合同履行过程中，租户向业主方申请降租，业主方未同意，业主方是否有权没收租赁保证金。
租赁合同常见条款：
（1）租赁保证金为N个月租金。乙方未按本合同约定足额支付租金或其他费用达M日以上的，甲方有权单方解除本合同，没收租赁保证金，并要求乙方赔偿全部损失；
（2）租赁保证金为N个月租金。乙方未按本合同约定足额支付租金或其他费用达M日以上的，甲方有权单方解除本合同，乙方应向甲方支付相当于租赁保证金、水电押金总和的违约金（甲方有权用乙方已缴纳租赁保证金冲抵部分或全部违约金）。
“租赁合同履行过程中，租户向业主方申请降租，业主方未同意”，合同当事人一方无权单方变更合同，因此，仍需按原合同履行。若租户因申请降租未果而提前退租，属租户违约。
此情形下，若租赁合同相关约定如上（1），且N≤2，法院通常会支持甲方没收租赁保证金。若N＞2，存在被调低的可能性。
【当然，也存在例外。在笔者代理的一宗顶豪租赁合同纠纷案件中（顶级豪宅，非写字楼），租赁合同约定租赁保证金为6个月租金，我们通过积极举证业主方损失巨大，法院最终判令没收租赁保证金（6个月租金），租户还需承担业主方其他损失。】
若租赁合同相关约定如上（2），“乙方应向甲方支付违约金（甲方有权用乙方已缴纳租赁保证金冲抵部分或全部违约金）”。虽然租赁保证金并非定金，不适用定金罚则，但合同约定“没收租赁保证金”，且租赁保证金≤2个月租金，法院一般会参照定金罚则尊重意思自治判令没收租赁保证金。而合同约定为“违约金”，法官必然需要审查违约金约定是否过高。实务中，对于违约金约定是否过高、业主方实际损失的举证责任通常会分配给业主方，这增加了业主方负担，增加了不确定性。
因此，我们建议业主方采用上述（1）条款，作为违约责任条款。
2.【场景二】租户欠租搬离，起诉租户支付拖欠租金，胜诉但执行不到款项，或租户破产，业主方如何应对。
一些业主方与笔者探讨，现在起诉欠租“胜诉易、执行难”，有何良策？能否追究股东责任？
根据《中华人民共和国公司法》及相关司法解释，如果租户是“一人公司”（公司只有一名股东，持股100%），股东无法证明与公司之间财产独立，股东需要对公司债务承担连带责任。另外，若股东出资不实，股东需要在出资范围内对公司债务承担补充赔偿责任。但是，当我们在探讨如何在强制执行阶段发力时，已经太晚了，为何不在签约前做好风控？
出租不是为了租出去，而是为了收到租金。
我们注意到，写字楼租赁市场上，有些业主方会审查租户资信，只接受资信好的租户。或者，让公司实控人对租赁合同承担连带保证责任。这些都是签约前的风控方式。深圳法院系统“案多人少”的矛盾短期内难以解决，一审+二审+执行可能需要2-3年时间，事前风控比在强制执行阶段发力更好。
在当下市场环境下，采取事前风控方法必然做会加大出租难度，但只要明确“出租不是为了租出去，而是为了收到租金”，就不会单纯地追求去化率，盲目降低空置率，可参考上述处理思路，选择合同相对方，并有针对性地制定风控方案。
另外，我们也注意到，有些业主方会针对不同资信的租户给出不同租金。例如，近几年经济下行，律师事务所被业主方们视为优质租户，律师事务所“依约履行”意识强，不欠租，按时交租，且租期长，稳定性好，能够为业主方带来稳定的现金流。因此，业主方愿意给律师事务所等优质租户更低的租金，以留住或获得优质租户。
3.【场景三】租户构成违约，业主方解除合同、没收租赁保证金后，依约主张其他损失能否获得法院支持。
例如，租户不交租亦不搬离，业主方行使合同解除权后自行腾空收房，产生的搬家费损失、仓库费租赁费损失；例如，租户提前退租，产生的空置期损失、佣金损失（重新找租户。按目前的市场行情业主方通常需要向中介公司支付2个月租金标准的佣金）等。若合同已明确约定这些损失由原租户承担，法院支持没收租赁保证金后，会否支持担这些损失？
该问题本质上属于“实际损失”的举证问题及论证实际损失大于租赁保证金的问题。能否被法院支持取决于合同是否有明确约定，及对实际损失的举证。业主方需在拟定合同时明确约定，并在合同履行过程中注意留存证据，在诉讼中积极举证争取。
三、结语
综上所述，理解市场才能真正理解纠纷，解决纠纷。在当下市场环境下，业主方面对写字楼租赁纠纷，更应建立系统化的应对思路：
1.以“事前预防”为核心：通过完善租赁合同条款、强化租户资信审核等方式，从源头降低纠纷发生概率；
2.“管理方法为主，法律途径为辅”：依托专业的租赁运营管理能力，通过主动沟通、灵活协商、优化服务等方式化解分歧，维护长期稳定的租户关系；将“法律途径”作为兜底保障，在权益受损严重时，依法依规维护自身合法权益，实现纠纷处理效率与成本的平衡。
（免责声明：本文仅代表作者个人观点，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的有效性、完整性、及时性本所不作任何保证或承诺，仅供读者参考。）
作者简介
李奔科律师
李奔科律师，现为晟典律师事务所高级合伙人、专业建设委员会主任、专业楷模、晟典“专业下午茶”活动发起人，系深圳市第十次律师代表大会代表，深圳市不良资产处置协会理事，深圳市双年展公共艺术基金会监事，晟典“中原大宗交易法律服务项目组”负责人，《中原法律案例册》主编，《晟典律师评论》第八、九、十期副主编，深圳市律师协会遗产管理人律师库（第一批）成员。
李奔科律师团队代理招商局集团下属公司、华侨城集团下属公司、知名民企、豪宅业主等大量房屋租赁合同纠纷案件，实务经验丰富。
联系方式：
邮箱：libenke@sdlaw.cn
